Anforderungen an starkes Real Estate Asset Management in Hamburg
Im ersten Schritt musste die Belegungsplanung durchgeführt werden. Welche Firma sollte wo sitzen und welche Unternehmensteile sollten an welchem Ort in der neuen Konzernzentrale untergebracht werden? Im Auftrag des Bauherrn war es nun meine Aufgabe, eine Empfehlung für eine sinnhafte Aufteilung auszusprechen.
Diese Überlegungen mussten vor dem Hintergrund erfolgen, dass die Abteilungen und Gesellschaften, welche viel miteinander kommunizieren möglichst nah beieinandersitzen sollten. So wurde beispielsweise die Bauabteilung der Gruppe, von welcher ich persönlich Geschäftsführer war, direkt unter dem Vorstand angesiedelt, um wichtige Kommunikationswege kurz halten zu können. Gleichzeitig galt es zudem, die unterschiedlichen Hygieneanforderungen der Abteilungen zu beachten.
Unterschiedliche Tätigkeiten, Schichtsysteme und Lautstärkegrade innerhalb der Abteilungen erforderten gesonderte Lagen und Zugänge. Die Fleischerei war z.B. auch am Wochenende und nachts besetzt, während andere Abteilungen nur werktags besetzt waren aber dafür absolute Ruhe für konzentriertes Arbeiten benötigten, wie zum Beispiel Buchhaltung und IT.
Die große Rolle der (Daten-) Sicherheit im Real Estate Asset Management Hamburg
Für die gesamte Unternehmenszentrale entwickelte ich ein neues Sicherheitssystem mit unterschiedlichen Sicherheitsstufen. Die Herausforderung hierbei lag darin, Abteilungen zu sinnvollen Sicherheitsfreigabestufen zusammenzufassen. So erhielten einzelne Gebäudeteile spezielle Zugangsberechtigungen, je nach entsprechender Anforderung an die Sicherheit. IT und Buchhaltung konnten sich aufgrund sensibler Daten einen Flur mit hoher Sicherheitsstufe teilen, während die Unternehmensteile Marketing und Bau sich wiederum einen Bereich mit geringerer Sicherheitsstufe teilten.
Real Estate Asset Management Hamburg – Die „weichen“ Faktoren der Mikroebene
Bei der Belegungsplanung ging es von der Makro- in die Mikroebene. Hier stellte sich die Frage, welche Personen zusammen in einem Büro sitzen sollten. Starke Abstimmung mit den einzelnen Abteilungsleitern war hier unabdingbar, um eine bestmögliche Belegung zu gewährleisten.
Neben den oben genannten „harten Faktoren“ bei der Neugestaltung mussten allerdings auch soziale, „weiche Faktoren“ berücksichtigt werden. Langjährige Mitarbeiter aus dem bisherigen Standort der Fleischerei wünschten sich keine neuen Kollegen, während Büroarbeiter der alten Zentrale nach Jahrzehnten nun in neue Büros umziehen mussten und ebenfalls Probleme damit hatten. Der Change-Prozess musste sich also auch erst bei den einzelnen Mitarbeitern durchsetzen.
Dazu kamen außerdem der Umbau der Tiefgarage, welche bisher nur von einem Bruchteil der Belegschaft genutzt werden konnte – hier entstand nun Platz für 80 Fahrzeuge – und eine Neugestaltung der Außenanlagen zwischen Logistik, Bürozentrale und Fleischerei. Unter meiner Projektsteuerung wurden die Außenbereiche parkähnlich gestaltet und ein Betriebsrestaurant mit Außenterrasse umgesetzt. Im Zuge dessen wurden auch nötige Zufahrten in Abstimmung mit den übrigen Gesellschaften geschaffen.
Termingerechtes Real Estate Asset Management in Hamburg
Das gesamte Projekt wurde mir mit Abschluss des Rohbaus übergeben und binnen eines Jahres mit dem Umzug der alten Firmenzentrale in den Neubau abgeschlossen.
Als es endlich soweit war und die alte Firmenzentrale leer stand, hat sich die Konzernleitung zur Spitze der Flüchtlingskrise im Jahr 2014/15 kurzerhand dazu entschlossen, diese aufgrund des Wohnungsmangels der Stadt Hamburg in ein temporäres Flüchtlingsheim für Familien inklusive weiterer Wohn-Container und Spielplatz zu verwandeln. Durch den Umbau der ehemaligen Büros konnten nach achtwöchiger Umbauzeit 150 Menschen untergebracht werden – auch für uns eine berührende und rundweg schöne Sache.
Zusammenfassung des Projekts
Für starkes Real Estate Asset Management in einer Stadt wie Hamburg muss ein Projekt dieser Größenordnung von vorne bis hinten klar strukturiert werden. Dieses Projekt im Speziellen beinhaltete zum Neubau und Umzug der Firmenzentrale auch die Reaktivierung und den Komplett-Umbau der Tiefgarage, den Neubau eines Betriebsrestaurants, die Anbindung der Lebensmittelproduktion mit Logistikzentrum, die Implementierung eines IT-Rechenzentrums mit unterschiedlichen Klimazonen zur Serverkühlung, Erstellung eines Sicherheits- und Zugangskonzepts für Mitarbeiter und Externe, die Organisation der neuen Bürozentrale und schließlich auch die Umnutzung der alten Zentrale zum temporären Flüchtlingsheim und weitere Planung der finalen Nutzung des alten Firmenareals für 160 Neubauwohnungen unter meiner Projektsteuerung bis hin zur Baugenehmigung. Die Realisierung der 160 Wohnungen ist im Jahr 2020 gestartet.
